万科半年报解读：瘦身健体，现金流回正，REITs加速推进

元描述: 万科2024年半年报解读，探讨公司业绩、现金流、REITs推进、非地产业务增长等关键问题，分析万科未来发展趋势。

在房地产市场持续低迷的背景下，万科交出了一份怎样的半年报？ 作为中国房地产行业的龙头企业，万科的每一次动作都牵动着市场神经。8月30日晚，万科发布了2024年半年报，并举行了业绩发布会，向外界展示了公司近年来在经营转型、资产优化、REITs推进等方面的努力和成果。

这份半年报，既透露出万科面对行业困境的压力，也展现出公司积极寻求突破的决心。 作为行业的风向标，万科的半年报不只是一份简单的财务报表，更是一份对行业发展趋势的思考，一份对未来方向的探索。

万科半年报解读：瘦身健体，现金流回正

万科半年报显示，公司上半年实现营业收入1427.8亿元，但由于房地产开发项目结算规模和毛利率下降、大宗交易产生亏损等因素，最终录得亏损。 然而，这份亏损并非简单的“业绩下滑”，而是万科主动采取“瘦身健体”策略的结果。

面对行业下行压力，万科并没有一味追求规模扩张，而是将重点放在了资产优化和风险控制上。 公司积极推进资产盘活和大宗交易，上半年累计实现销售140亿元，大宗交易签约金额近百亿元。这些举措不仅为公司带来了短期现金流，也为未来发展腾挪了空间。

更值得关注的是，万科二季度经营性现金流已经实现回正，达到42亿元。 这意味着，万科已经摆脱了此前现金流紧张的困境，为后续的业务发展奠定了基础。

此外，万科年内已无境外公开债，新增融资和再融资完成总量超过670亿元，平均融资成本3.66%，融资渠道保持稳定。 这些都表明，万科的资金链仍然稳健，偿债能力得到保障。

万科REITs持续发力，多业态实现突破

REITs是万科近期的重要战略方向，也是公司实现资产证券化、拓宽融资渠道、实现良性循环的重要举措。 半年报显示，万科多业态、多层次实现REITs突破，建立行业新模式下的资产证券化通路。

4月，万科旗下印力REIT成功上市，发行规模32.6亿元。 此外，万科保障性租赁住房REIT和物流仓储REIT也已进入申报进程，预计将在未来陆续落地。

万科执行副总裁、首席运营官刘肖表示，万科在2023年就明确了集团统筹、三支REITs共同推进的工作安排，力图抓住政策有力支持的时机，通过资产退出实现现金流与利润贡献；力图带动集团实现“投-融-建-管-退”的经营性资产良性循环；力图通过REIT反向促进各类资产经营水平的提高。

REITs对于万科的重要意义在于，它不仅可以为公司带来新的融资渠道，还可以促进公司打造优良资产，提升资产经营效益，为经营性资产的投资标准提供重要的参考依据，并链接行业里领先的、专业的投资机构。

万科非地产业务稳步增长，多赛道布局显成效

除了房地产开发业务之外，万科也在积极拓展非地产业务，形成了“开发业务+物业服务+租赁公寓”三大核心业务的格局。

上半年，万科长租业务实现营业收入17.3亿元，同比增长5.3%；物业服务方面，实现营收176.3亿元，同比增长9.5%。

在长租公寓方面，万科泊寓累计管理规模达到了24.1万间，已开业18.3万间，持续保持着集中式公寓规模第一的位置；累计纳保11.22万间房源，位列市场化运营机构纳保数量第一位。 万科长租业务运营效率、自有渠道建设及服务客户的能力得到了长足的提升，持续保持行业优秀水平。

在物业服务方面，万物云商业设施管理能力领先领跑，中标腾讯企鹅岛和华为青浦练秋湖，这两个是中国企业最大的设施管理外包服务项目，金额超过5亿元。 此外，万物云还在打造节能改造能力、老旧小区改造能力等，提升商写物业市场和住宅市场竞争力。

万科在非地产业务上的布局，不仅为公司提供了新的增长点，也为未来发展提供了更强的抗风险能力。

万科半年报解读：未来展望

万科半年报显示，公司已经开始走出困境，并朝着更加健康、可持续的方向发展。

未来，万科将继续聚焦三大核心业务，深化综合住区开发模式，提升物业服务水平，稳步推进长租公寓业务，同时积极探索REITs的发展机遇。

万科董事会主席郁亮表示，未来万科将继续以客户为中心，坚持高质量发展，打造有活力、有温度、有韧性的社区，为城市发展做出新的贡献。

常见问题解答

1. 万科半年报为什么出现亏损？

万科半年报出现亏损的主要原因是：

  • 房地产开发项目结算规模和毛利率下降；

  • 大宗交易、资产退出和股权交易产生亏损；

  • 部分非主业财务投资出现亏损；

  • 减值计提的影响。

2. 万科如何解决现金流问题？

万科积极推进资产盘活和大宗交易，二季度经营性现金流已经实现回正，达到42亿元。此外，公司还在积极寻求新的融资渠道，并优化融资结构，以保障资金链的稳定。

3. 万科REITs未来发展如何？

万科将继续积极推进REITs发展，目前已成功上市印力REIT，保障性租赁住房REIT和物流仓储REIT也已进入申报进程。未来，万科将利用REITs拓宽融资渠道，实现资产证券化，推动公司发展模式的转型。

4. 万科非地产业务未来发展方向？

万科将继续深化“开发业务+物业服务+租赁公寓”三大核心业务的格局，以客户为中心，坚持高质量发展，打造有活力、有温度、有韧性的社区。

5. 万科的未来发展目标是什么？

万科的未来发展目标是：

  • 成为中国领先的综合住区开发运营商；

  • 成为中国领先的物业服务提供商；

  • 成为中国领先的长租公寓运营商。

6. 万科未来发展面临哪些挑战？

万科未来发展面临的挑战包括：

  • 房地产市场持续低迷；

  • 融资环境趋于收紧；

  • 竞争加剧。

结论

万科2024年半年报显示，公司已经开始走出困境，并朝着更加健康、可持续的方向发展。

万科将继续聚焦三大核心业务，深化综合住区开发模式，提升物业服务水平，稳步推进长租公寓业务，同时积极探索REITs的发展机遇。

未来，万科将继续以客户为中心，坚持高质量发展，打造有活力、有温度、有韧性的社区，为城市发展做出新的贡献。

尽管万科面临着挑战，但凭借其稳健的经营策略、强大的资金实力、以及积极的转型步伐，我们有理由相信，万科将继续引领中国房地产行业的发展，并创造更加美好的未来。